מיסים | אודות מסקלופדיה | דיני מסים | מיסוי בינלאומי | מיסוי מקרקעין | תכנון מס | מס-טיפ לשאלות | הרשמה למבזק המס | תקנון אתר | צור קשר
חיפוש מידע לפי א' - ב'

ירידת ערך מקרקעין

(25-02-18)
נכתב ע”י אלי דורון, עורך דין - ירון טיקוצקי, עורך דין (רואה חשבון)
שאלתך:
 
אדם מחזיק בנכס בקניון ובשל שינויים שבוצעו על ידי בעלי הקניון נגרמו לו הפסדים כספיים לאורך השנים. לאחר הליך משפטי והסכם פשרה נפסק פיצוי. דו"ח שמאי קבע כי הפיצוי בגין ירידת הערך של המקרקעין הינו בסך של 174,424 ש"ח והפיצוי בגין ההפסד הכלכלי (אובדן דמי שכירות) כולל ריבית והצמדה הינו 418,856 ש"ח. התחשיב בוצע עבור השנים 1993-2013.
השאלות העולות הן:
  1. כיצד ממוסה הפיצוי בגין ירידת הערך של המקרקעין והאם ניתן לפרוס אותו?
  2. כיצד יש להתייחס לפיצוי הכלכלי (הוני/פירותי) ובמידה ויקבע כי הוא פירותי, האם ניתן לראותו כאילו נתקבל עבור מספר שנים ולמסות לפי שעורי המס השולי בשנים שלגביהן בוצע החישוב (1993-2013)?
     

תשובתנו:

  1. עקרון משפטי ידוע הוא כי דין פיצויים כדין החלל שהם באים למלא.
  2. סוגיית החבות במס לעניין פיצויים שנתבעים בגין ירידת הערך של מקרקעין הינה עניין השנוי במחלוקת כבר עשורים. למיטב ידיעתנו אין בנמצא הסדר חקיקתי שקובע מסמרות בדבר מיסוי פיצויים אלו, אם בכלל.
  3. כמו כן, למיטב ידיעתנו בית המשפט העליון טרם גיבש את עמדתו בסוגיה ואף רשות המסים לא נתנה את דעתה באופן מפורש. בשל כך מדובר בסוגיה משפטית מיסויית הפתוחה לפרשנות ע"י רשות המיסים. יש שיטענו כי הפיצוי חייב במס רווח הון, ומאידך נתקלנו במנהלי מס שבח שקבעו כי הפיצוי בכלל חוסה בדלת אמותיו של חוק מס שבח, ולכן חייב במס שבח.
  4. אף על פי כן, לשיטתנו, הענקת הפיצויים אינה עולה כדי "מכר" או "מכירה" של הזכות במקרקעין, כמשמעה בחוק מיסוי מקרקעין, שכן זו נותרה עדיין בידו של בעליה. במצב דברים זה לכאורה אין לחייב במס רווח הון. ככלל, חיוב במס רווח הון נעשה על פי דין רק במקרה שנכס יצא מרשותו של אדם. ואולם, ירידת ערך של נכס אינה עונה על תנאי זה.
  5. בנוסף, חבות במס שבח או במס רווח הון קמה בעת שלבעל הזכות צומח שבח או רווח. ואולם, עניינינו בפיצוי חד-פעמי, שתכליתו העמדת שווי המקרקעין הניזוק כפי שהיו לפני הפעולה שהובילה לירידת ערכו - עולה מזה כי לבעל הזכות במקרקעין לא נוצר כל רווח, ולכן המסקנה המתבקשת היא שלא מתגבשת חבות במס.
  6. לעניין הפיצוי ששולם בגין אבדן דמי השכירות, למיטב הבנתנו המקצועית אלו אכן חייבים במס. לעניין אופן סיווג ההכנסה כהונית או כפירותית, המדובר סוגיה מיסויית מורכבת הטעונה בחינה מעמיקה ויישום של מספר רב של מבחנים משפטיים יצירי הפסיקה ובכלל זה: טיב או אופי הנכס, תדירות
  7. העסקאות / פעולות, ההיקף הכספי, אופן המימון, תקופת האחזקה בנכס, ייעוד התמורה, ידענותו ובקיאות הנישום בתחום בו מבוצעת העסקה, קיום מנגנון או פעילות קבועה ונמשכת, פיתוח, טיפוח, השבחה, יזמות ושיווק, ומבחן "העל" – מבחן ה"גג" – הנסיבות הכלליות.
  8. אין לראות בתשובה זו משום ייעוץ משפטי מחייב.
 
 חזרה לקטגוריה  הדפס מאמר  שלח לחבר
שתף
מפת האתר | עורכי דין | דיני מיסים | חוקרים פרטיים | קישורים מומלצים | חברה לבניית אתרים | קידום אתרים אורגני