מיסים | אודות מסקלופדיה | דיני מסים | מיסוי בינלאומי | מיסוי מקרקעין | תכנון מס | מס-טיפ לשאלות | הרשמה למבזק המס | תקנון אתר | צור קשר
חיפוש מידע לפי א' - ב'

מיסוי מקרקעין

מהם סעיפי המיסוי על מקרקעין? באמצעות הדוגמה הבאה ננסה למנות ולנתח אותם:
 
אבי קנה דירה בשווי 1,000,000 ש"ח, לאחר זמן קצר אישרה העירייה לאבי לבנות קומה נוספת על גג הבית וכתוצאה מכך עלה ערך הנכס. לאחר שלוש שנים הוא מכר את הדירה לירון ב-1,500,000 ש"ח. מכיוון שזוהי הדירה השניה שלו, ירון מתכנן להשכיר את הדירה ב-7,500 ש"ח בחודש - מה תרוויח מהעסקה מדינת ישראל?
 

היטל השבחה

כתוצאה מההיתר שקיבל אבי מהעירייה (או ליתר דיוק מ-"הועדה לתכנון ובנייה") הושבח הנכס, אולם המדינה לא תשאיר לאבי את כל ערך ההשבחה. אבי יצטרך לשלם כמה אחוזים מהשווי החדש של הבית גם אם לא מכר את הדירה.
 

מס שבח

מס שבח הוא מיסוי שמוטל על רווחי הון שנוצרו כתוצאה מעסקאות במקרקעין. בהנחה שאבי הרוויח 500,000 ש"ח מעסקת הנדלן שביצע (הערך ההיסטורי של הדירה היה 1,000,000 ש"ח והעסקה הנוכחית היא 1,500,000 ש"ח) יאלץ אבי לשלם אחוז מסויים מהרווח שהשיג לאוצר מדינת היהודים.
 

מס רכישה

מס רכישה הוא מס אותו צריך לשלם דווקא הקונה. המס הוא פרוגרסיבי, כלומר גבוה יותר כאשר מדובר בעסקאות גדולות (בצעד שנועד להקל על השכבות החלשות) ושולי - בכל מדרגת מס ישנו אחוז שונה שמשולם אך ורק על מדרגת המס. מכיוון שזוהי הדירה השנייה של ירון, הוא ישלם את המס החל מהשקל הראשון. על חצי מליון השקלים הראשונים הוא ישלם למדינה 3.5% ואילו על היתר הוא ישלם 5%.
 

מס על הכנסות משכר דירה

הכנסות על שכר דירה חייבות במס הכנסה רגיל אולם על מנת להקל על שוכרי הדירות, כמו גם על האנשים שמכירים את דירתם ושוכרים בכסף דירה אחרת, הוחלט באוצר, מכוח הוראת שעה, ש-50,000 ש"ח הראשונים פטורים ממס. מכיוון שירון מתכנן להשכיר את דירתו ב-7,500 ש"ח הרי שההכנסה השנתית שלו משכר הדירה תסתכם בכ-90,000 ש"ח. על 40,000 ש"ח שמעל לתקרה יאלץ ירון לשלם לא פחות מ-20%, קרי 8,000 ש"ח בשנה.
 

מיסוי מקרקעין - שאלות ותשובות חשובות

אילו תשלומים ומסים שונים חלים על כל ישראלי בעת רכישת דירה?

עבדתם קשה, חסכתם כסף, לקחתם משכנתא מהבנק, ההורים עזרו והנה הגעתם ליום בו אתם עומדים בפני רכישת דירה חדשה. החלום שלכם התגשם, הנה הגעתם לנחלה - אך רגע לפני שאתם ממהרים לשמוח ולחגוג, אל תשכחו שיש עוד כמה תשלומים ומסים קטנים שאתם צריכים לשלם, כי בכל זאת רכשתם דירה חדשה ולא חשבתם שהמדינה לא תרצה להשתתף בחגיגה שלכם, נכון?

המדינה מסתכלת על דירה שנרכשת, כמוצר שבעל הדירה המקורית עשה עליה רווח מסוים, שכן הוא רכש אותה במחיר X וכעת הוא מוכר אותה במחיר Xכלומר ברווח, על כן הוא צריך לשלם משהו על כך למדינה. אך הוא לא היחידי, גם אתם בתור קונים צריכים לשלם מס למדינה על עצם זה שרכשתם דירה, למה? כי המדינה רוצה למנוע מצב בו אנשים ירכשו דירות בלי הפסקה וישקיעו בהן, כלומר ירוויחו עליהן ובכך יעלו את מחירי הנדל"ן. במילים אחרות מס רכישה אמור למנוע מצב של עליית מחירי הנדל"ן - זה אחד הכלים שהמדינה משתמשת בהם.

 

אילו מסים ותשלומים חלים בעת עסקת רכישת/מכירת דירה?

1. המס הראשון עליו נדבר הוא מס שבח - זהו מס שמוטל על מי שמוכר את הדירה, בעל הדירה הנוכחי. הרעיון הוא שבעל הדירה ישלם על הרווח שהוא עושה בעת מכירת הדירה. כלומר, אם הוא רכש דירה ב-1,000,000 ש"ח ומוכר אותה ב-2,000,000 ש"ח אזי הוא צריך לשלם מס על הרווח שנוצר לו כתוצאה ממכירת הדירה.

למה זה? מאותה סיבה שציינו קודם לכן - המדינה מכירה בכך שאם בעלי דירות לא ישלמו מס שבח, הם פשוט יקנו כמה שיותר דירות וימכרו אותן במחירים גבוהים מתוך הכרה שהם לא ישלמו שום מס על כך - מס שבח נועד למנוע מצב כזה. יש לציין שקיימים מקרים בהם יש פטור על מס שבח למשל אם מכירת הדירה נעשית ארבע שנים אחרי רכישתה; אם מדובר בדירת יורשים (גם אם מדובר באחזקה חלקית שלה); אם הוא מוכר שתי דירות ביחד בשביל לרכוש דירה אחת; אם הדירה ניתנה במתנה לרוכש.

2. המס השני הוא מס רכישה - זהו מס שצריך לשלם בעת רכישת הדירה והוא מושתת על הרוכש בלבד. המס נקבע על פי ערך הדירה והאם מדובר בדירה היחידה של הרוכש. כמו שציינו גם כאן המטרה היא למנוע מצב שאנשים ירכשו הרבה דירות ויגרמו נזק לשוק הנדל"ן בישראל. יש להדגיש שמס הרכישה מתבסס על מדרגות מס בהתאם לשווי הנכס.

3. מס נוסף הוא היטל השבחה לרשות המקומית - מדובר במס שעל המוכר לשלם בנוסף למס שבח. זה בהנחה והמחירים באזור בו נמצאת הדירה עלו כתוצאה מפעילות של הרשות המקומית, למשל מתן אפשרות להוספת חדרים, שינויים ביעוד הקרקע ועוד. מדובר על מצבים בהם ערך הדירה עלה ועל כן על המוכר לשתף את הרשות המקומית ברווחיו.


במדור מיסוי מקרקעין מיוחד זה תוכלו להעזר במאגר הידע הנרחב של "מסקלופדיה" המתעדכן מעת לעת במידע מקצועי ומאמרים שונים הסוקרים את השינויים והעדכונים הרלוונטים בתחום מיסוי המקרקעין - הוראות שעה, תיקוני חקיקה וכל מה שאקטואלי בתחום. באתר גם מדור "שאלות ותשובות מקצועיות" בו תוכלו להפנות תהיות וסוגיות שונות העומדות על הפרק למיטב מומחי המיסוי שלנו שיישמחו להעניק ייעוץ מקצועי מותאם בנושא.
 
נמצאו 15 תוצאות
מעבירים דירה על שם קרוב משפחה כדי להימנע מתשלום מס על דירה שלישית? זהירות, סכנה! (08-03-17) נכתב ע"י ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); אלי דורון, עו"ד
לא רק 'שחרורים' של דירות אנו רואים מאז נכנס חוק דירה שלישית לתוקפו אלא גם התעניינות ניכרת בדרכים 'לעקוף' את החוק, להמשיך ולהחזיק בשלוש דירות ומעלה ועדיין לקבל הקלות במס. אבל, זהירות - לא תמיד הדרכים המקובלות, מועילות לזמן הארוך.
ייעוץ מס לבעלי שלוש דירות ומעלה, החייבים במס בגין דירה שלישית (01-03-17) נכתב ע"י אלי דורון, עו"ד; רימון זינאתי, עו"ד
בשנים האחרונות גדל מספרם של משקיעים הרוכשים דירות מגורים לצרכי השקעה ובהתאם עלה היצע הדירות בשוק ההשכרה. מנגד, וכתוצאה טבעית לאמור, השפיע הדבר בצורה שלילית על קצב הגידול בהיצע הדירות למכירה. ככול שהביקוש לרכישת דירות עלה, כך טיפסו מחירי הדירות וכתוצאה החלום לדירה בקרב זוגות צעירים ונטולי מגורים, הלך והתרחק.
קניתם בעבר דירה על הנייר? על פי תיקון מוצע לחוק מכר דירות, מכירתן של דירות "על הנייר" תוגבל (22-02-17) נכתב ע"י ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); אלי דורון, עו"ד
על פי חוק מכר (דירות) בנוסחו כיום, יכול יזם למכור דירת מגורים בפרויקט המוקם על ידו גם "על הנייר" – בשלב בו טרם ניתן עדיין היתר בניה לפרויקט ואף בשלב בו תכנית המתאר (ה- תב"ע) שעל פיה תוגש בקשה להיתר בניה, טרם אושרה כחוק. הצעת חוק לתיקון (מס' 9) בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעתם של רוכשי דירות), בא לשנות מצב זה, על מנת להגן על הרוכשים ולהטיל על הקבלנים אחריות נוספת כלפי הרוכשים הפוטנציאלים.
מס ריבוי דירות - סדר דברים חדש (16-02-17) נכתב ע"י ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); אלי דורון, עו"ד; עמית משה כהן, עו"ד
מס ריבוי דירות הינו מס המוטל על יחיד/תא משפחתי שבבעלותו 3 דירות או יותר ושסך חלקי הבעלות בהן יחד הנו 249% ומעלה - המס מוטל על כלל הדירות שבבעלות החייב במס למעט שתי דירות לפי בחירתו, סיקור מיוחד בנושא.
בוטלה עסקת נאמנות למראית עין, הרוכשים האמיתיים חויבו במס שבח (19-01-17) נכתב ע"י ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); אלי דורון, עו"ד; נוי קרן, משפטנית
בית המשפט המחוזי בתל אביב דן בסוגיית נכס בנאמנות, סוגיה שעלתה עקב גירושים של זוג אשר היו בבעלותם נכסים ושמכרו נכס לבני משפחתם. התובעים שהנם בני זוג, עתרו לבית המשפט בבקשה להצהיר כי בית הקוטג' שבעיר הרצליה הנו בבעלותם ונקנה על ידם בשנת 1986 מבעלה של אחות התובעת, מר שמואל. לטענתם הנכס נרשם על שם בתו של המוכר (להלן: "הנתבעת") בנאמנות מטעמי מס. מאידך, הנתבעת טענה, כי הבית ניתן לה במתנה מאביה בשנת 1990.
שאלת פטור מלא ממס שבח במסגרת תמ"א 38/2 (14-05-15) נכתב ע"י ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); אלי דורון, עו"ד
ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין מרכז שליד בית המשפט המחוזי מרכז לוד נתנה לאחרונה החלטה עקרונית ומנומקת שקובעת לראשונה גבולות מתן הפטורים ממס שבח לדירה מזכה במסגרת פרויקט תמ"א 2/38 של פינוי בינוי.
מיסוי מקרקעין - הוראת שעה (19-12-12) נכתב ע"י אלי דורון, עורך דין- ירון טיקוצקי, עורך דין (רואה חשבון)- מאור עייש, עורך דין
בראי העלייה החדה במחירי דירות המגורים בישראל בשנים האחרונות, אשר נבעה כתוצאה ישירה מהביקוש הרב לרכישת דירות למגורים אל מול ההיצע הנמוך בדירות מגורים בשוק, נכנס לתוקף ביום 24/02/2011 חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים - הוראת שעה), התשע"א-2011 (להלן: "הוראת השעה"), אשר נועד להתמודד עם הריכוזיות בשוק הנדל"ן הישראלי ולתמרץ מכירת דירות מגורים אשר הלכה למעשה תוביל לגידול בהיצע הדירות בשוק.
מיסוי קבוצות רכישה (01-06-15) נכתב ע"י אלכס
לאחרונה אנו עדים לתופעה בשוק הנדל"ן על התארגנויות של קבוצות לרכישת קרקע ולבניה משותפת. התארגנות הנ"ל מוזילה את עלות של רכישת הדירה ומהווה כלי עבור השותפים להתמודדות עם עליית המחירים בשוק הנדל"ן.
להמשך קריאה על מיסוי קבוצות רכישה
תיקון 70 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) –דיווח שומה עצמית (20-12-11) נכתב ע"י אלי דורון, עורך דין - ירון טיקוצקי, עורך דין (רואה חשבון)
מאז חודש מרץ 2011 נכנס תיקון 70 לחוק מיסוי מקרקעין שיצר שינויים לא מעטים בחקיקת הנוגעת למס השבח ומס הרכישה. יחד עם השינויים וההטבות הנובעות מהתיקון נולדו בעיות וקשיים לא מעטים, הנובעים בעיקר מהחיוב להגשת דיווח בצורה אחת בלבד- דיווח בשומה עצמית, המדרישים מיומנות, הבנה ומקצועיות בחקיקה עצמה לשם דיווח העיסקאות בצורה נכונה.
קריאה אחרונה לבעלי קרקעות (23-11-11) נכתב ע"י אלי דורון, עורך דין - ירון טיקוצקי, עורך דין (רואה חשבון)
אל תפספסו את הרכבת, בואו ונצלו, עכשיו, את ההטבות במס. כולנו עדים לעלייה במחירי הדיור בשנים האחרונות ובאופן משמעותי, עד כדי כך שנדרשה התערבות ממשלתית. המטרה - להגדיל את "היצע במגורים" שישפיע על מחירי הדירות והוזלתם. ממשלת מדינת ישראל מחליטה להעניק שורה של הטבות מס על מנת לעודד את אלה שבידם נכסים וקרקעות (למגורים) למכור את נכסיהם סייעו להוזלת מחירי הדירות.
12
מפת האתר | עורכי דין | דיני מיסים | חוקרים פרטיים | קישורים מומלצים | חברה לבניית אתרים | קידום אתרים אורגני