מיסים | אודות מסקלופדיה | דיני מסים | מיסוי בינלאומי | מיסוי מקרקעין | תכנון מס | מס-טיפ לשאלות | הרשמה למבזק המס | תקנון אתר | צור קשר
חיפוש מידע לפי א' - ב'

מיסוי מקרקעין

מהם סעיפי המיסוי על מקרקעין? באמצעות הדוגמה הבאה ננסה למנות ולנתח אותם:
 
אבי קנה דירה בשווי 1,000,000 ש"ח, לאחר זמן קצר אישרה העירייה לאבי לבנות קומה נוספת על גג הבית וכתוצאה מכך עלה ערך הנכס. לאחר שלוש שנים הוא מכר את הדירה לירון ב-1,500,000 ש"ח. מכיוון שזוהי הדירה השניה שלו, ירון מתכנן להשכיר את הדירה ב-7,500 ש"ח בחודש - מה תרוויח מהעסקה מדינת ישראל?
 

היטל השבחה

כתוצאה מההיתר שקיבל אבי מהעירייה (או ליתר דיוק מ-"הועדה לתכנון ובנייה") הושבח הנכס, אולם המדינה לא תשאיר לאבי את כל ערך ההשבחה. אבי יצטרך לשלם כמה אחוזים מהשווי החדש של הבית גם אם לא מכר את הדירה.
 

מס שבח

מס שבח הוא מיסוי שמוטל על רווחי הון שנוצרו כתוצאה מעסקאות במקרקעין. בהנחה שאבי הרוויח 500,000 ש"ח מעסקת הנדלן שביצע (הערך ההיסטורי של הדירה היה 1,000,000 ש"ח והעסקה הנוכחית היא 1,500,000 ש"ח) יאלץ אבי לשלם אחוז מסויים מהרווח שהשיג לאוצר מדינת היהודים.
 

מס רכישה

מס רכישה הוא מס אותו צריך לשלם דווקא הקונה. המס הוא פרוגרסיבי, כלומר גבוה יותר כאשר מדובר בעסקאות גדולות (בצעד שנועד להקל על השכבות החלשות) ושולי - בכל מדרגת מס ישנו אחוז שונה שמשולם אך ורק על מדרגת המס. מכיוון שזוהי הדירה השנייה של ירון, הוא ישלם את המס החל מהשקל הראשון. על חצי מליון השקלים הראשונים הוא ישלם למדינה 3.5% ואילו על היתר הוא ישלם 5%.
 

מס על הכנסות משכר דירה

הכנסות על שכר דירה חייבות במס הכנסה רגיל אולם על מנת להקל על שוכרי הדירות, כמו גם על האנשים שמכירים את דירתם ושוכרים בכסף דירה אחרת, הוחלט באוצר, מכוח הוראת שעה, ש-50,000 ש"ח הראשונים פטורים ממס. מכיוון שירון מתכנן להשכיר את דירתו ב-7,500 ש"ח הרי שההכנסה השנתית שלו משכר הדירה תסתכם בכ-90,000 ש"ח. על 40,000 ש"ח שמעל לתקרה יאלץ ירון לשלם לא פחות מ-20%, קרי 8,000 ש"ח בשנה.
 

מיסוי מקרקעין - שאלות ותשובות חשובות

אילו תשלומים ומסים שונים חלים על כל ישראלי בעת רכישת דירה?

עבדתם קשה, חסכתם כסף, לקחתם משכנתא מהבנק, ההורים עזרו והנה הגעתם ליום בו אתם עומדים בפני רכישת דירה חדשה. החלום שלכם התגשם, הנה הגעתם לנחלה - אך רגע לפני שאתם ממהרים לשמוח ולחגוג, אל תשכחו שיש עוד כמה תשלומים ומסים קטנים שאתם צריכים לשלם, כי בכל זאת רכשתם דירה חדשה ולא חשבתם שהמדינה לא תרצה להשתתף בחגיגה שלכם, נכון?

המדינה מסתכלת על דירה שנרכשת, כמוצר שבעל הדירה המקורית עשה עליה רווח מסוים, שכן הוא רכש אותה במחיר X וכעת הוא מוכר אותה במחיר Xכלומר ברווח, על כן הוא צריך לשלם משהו על כך למדינה. אך הוא לא היחידי, גם אתם בתור קונים צריכים לשלם מס למדינה על עצם זה שרכשתם דירה, למה? כי המדינה רוצה למנוע מצב בו אנשים ירכשו דירות בלי הפסקה וישקיעו בהן, כלומר ירוויחו עליהן ובכך יעלו את מחירי הנדל"ן. במילים אחרות מס רכישה אמור למנוע מצב של עליית מחירי הנדל"ן - זה אחד הכלים שהמדינה משתמשת בהם.

 

אילו מסים ותשלומים חלים בעת עסקת רכישת/מכירת דירה?

1. המס הראשון עליו נדבר הוא מס שבח - זהו מס שמוטל על מי שמוכר את הדירה, בעל הדירה הנוכחי. הרעיון הוא שבעל הדירה ישלם על הרווח שהוא עושה בעת מכירת הדירה. כלומר, אם הוא רכש דירה ב-1,000,000 ש"ח ומוכר אותה ב-2,000,000 ש"ח אזי הוא צריך לשלם מס על הרווח שנוצר לו כתוצאה ממכירת הדירה.

למה זה? מאותה סיבה שציינו קודם לכן - המדינה מכירה בכך שאם בעלי דירות לא ישלמו מס שבח, הם פשוט יקנו כמה שיותר דירות וימכרו אותן במחירים גבוהים מתוך הכרה שהם לא ישלמו שום מס על כך - מס שבח נועד למנוע מצב כזה. יש לציין שקיימים מקרים בהם יש פטור על מס שבח למשל אם מכירת הדירה נעשית ארבע שנים אחרי רכישתה; אם מדובר בדירת יורשים (גם אם מדובר באחזקה חלקית שלה); אם הוא מוכר שתי דירות ביחד בשביל לרכוש דירה אחת; אם הדירה ניתנה במתנה לרוכש.

2. המס השני הוא מס רכישה - זהו מס שצריך לשלם בעת רכישת הדירה והוא מושתת על הרוכש בלבד. המס נקבע על פי ערך הדירה והאם מדובר בדירה היחידה של הרוכש. כמו שציינו גם כאן המטרה היא למנוע מצב שאנשים ירכשו הרבה דירות ויגרמו נזק לשוק הנדל"ן בישראל. יש להדגיש שמס הרכישה מתבסס על מדרגות מס בהתאם לשווי הנכס.

3. מס נוסף הוא היטל השבחה לרשות המקומית - מדובר במס שעל המוכר לשלם בנוסף למס שבח. זה בהנחה והמחירים באזור בו נמצאת הדירה עלו כתוצאה מפעילות של הרשות המקומית, למשל מתן אפשרות להוספת חדרים, שינויים ביעוד הקרקע ועוד. מדובר על מצבים בהם ערך הדירה עלה ועל כן על המוכר לשתף את הרשות המקומית ברווחיו.


במדור מיסוי מקרקעין מיוחד זה תוכלו להעזר במאגר הידע הנרחב של "מסקלופדיה" המתעדכן מעת לעת במידע מקצועי ומאמרים שונים הסוקרים את השינויים והעדכונים הרלוונטים בתחום מיסוי המקרקעין - הוראות שעה, תיקוני חקיקה וכל מה שאקטואלי בתחום. באתר גם מדור "שאלות ותשובות מקצועיות" בו תוכלו להפנות תהיות וסוגיות שונות העומדות על הפרק למיטב מומחי המיסוי שלנו שיישמחו להעניק ייעוץ מקצועי מותאם בנושא.
 
נמצאו 21 תוצאות
תופעה מדאיגה של אי תשלום מס מהשכרת דירות - כיצד ניתן להתמודד? (01-11-17) נכתב ע"י ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); אלי דורון, עו"ד, טל חשוב, משפטן
רשות המסים עושה מאמצים לאתר כסף שחור בכל ענפי השוק, ומהודעה שפורסמה על ידה ולפיה נתפס ברשתה אדם שנחשד בהעלמת הכנסה מהשכרת דירות, אנו למדים כי היא מרכזת את מאמציה גם בענף הדירות להשכרה, שוק אשר מגלגל מיליוני שקלים בשנה.
מלחמת רשות המסים בבעלי הדירות להשכרה עולה שלב (24-08-17) נכתב ע"י ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); אלי דורון, עו"ד, טל חשוב, משפטן
על בעיית המס הטמונה בענף השכרת הדירות בישראל ושיטת המיסוי הנהוגה בארץ על דירות להשכרה לפי החוק - מסלול פטור מלא/חלקי, מסלול מס בשיעור 10%, מסלול חיוב במס רגיל.
ישראלים עטים על שוק הנדל"ן הקפריסאי (09-08-17) נכתב ע"י ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); אלי דורון, עו"ד, עמית משה כהן, עו"ד
מיקומו של האי הקפריסאי, קרבתו לישראל, היותה של קפריסין מרכז עסקי בינלאומי פופולרי, מדיניות המס האטרקטיבית, מזג האוויר הנוח, השתייכותה של המדינה לאיחוד האירופי ומעל לכל – היצע מרשים של נכסי נדל"ן במחירים אטרקטיביים במיוחד אשר ערכם ממשיך להאמיר בקצב מרשים לאורך השנים האחרונות, מבססים את קפריסין כיעד פופולרי עבור ישראלים המחפשים השקעות בענף הנדל"ן.
טור דעה לאור פסיקת בג"צ בעניין חוק מס ריבוי דירות (09-08-17) נכתב ע"י עו"ד אלי דורון
פירמת משרדנו דורון טיקוצקי קנטור גוטמן ושות', מברכת על החלטת בית המשפט העליון באשר לביטול חוק מס ריבוי דירות, אשר קבע חבות מס לבעלים המחזיקים בשלוש דירות ויותר.
תיקון חדש יאפשר לרשויות מקומיות להטיל היטל חדש על מיזמי תמ"א 38 (05-07-17) נכתב ע"י ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); אלי דורון, עו"ד, בת-אל עובדיה, עו"ד
תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38), נועדה בראש ובראשונה לחיזוק מבנים ישנים ולהתאמתם לדרישות התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה וזאת מאחר ומרבית המבנים שנבנו בישראל עד לשנת 1980, אינם עומדים בדרישות תקן זה.
דינו של חוק מיסוי דירות להיפסל / טור דעה (11-05-17) נכתב ע"י ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); אלי דורון, עו"ד, טל חשוב משפטן
בימים אלה מתקיימים דיונים בבג"ץ אודות תוקפו של חוק מיסוי ריבוי דירות הידוע בכינויו הציבורי מס דירה שלישית. מס זה הינו מס שמוטל על יחיד/תא משפחתי, שבבעלותו 3 דירות או יותר ושסך חלקי הבעלות בהן יחד הינו 249% ומעלה. המס מוטל על כל הדירות שבבעלות החייב במס למעט שתי דירות, לפי בחירתו.
מעבירים דירה על שם קרוב משפחה כדי להימנע מתשלום מס על דירה שלישית? זהירות, סכנה! (08-03-17) נכתב ע"י ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); אלי דורון, עו"ד
לא רק 'שחרורים' של דירות אנו רואים מאז נכנס חוק דירה שלישית לתוקפו אלא גם התעניינות ניכרת בדרכים 'לעקוף' את החוק, להמשיך ולהחזיק בשלוש דירות ומעלה ועדיין לקבל הקלות במס. אבל, זהירות - לא תמיד הדרכים המקובלות, מועילות לזמן הארוך.
ייעוץ מס לבעלי שלוש דירות ומעלה, החייבים במס בגין דירה שלישית (01-03-17) נכתב ע"י אלי דורון, עו"ד; רימון זינאתי, עו"ד
בשנים האחרונות גדל מספרם של משקיעים הרוכשים דירות מגורים לצרכי השקעה ובהתאם עלה היצע הדירות בשוק ההשכרה. מנגד, וכתוצאה טבעית לאמור, השפיע הדבר בצורה שלילית על קצב הגידול בהיצע הדירות למכירה. ככול שהביקוש לרכישת דירות עלה, כך טיפסו מחירי הדירות וכתוצאה החלום לדירה בקרב זוגות צעירים ונטולי מגורים, הלך והתרחק.
קניתם בעבר דירה על הנייר? על פי תיקון מוצע לחוק מכר דירות, מכירתן של דירות "על הנייר" תוגבל (22-02-17) נכתב ע"י ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); אלי דורון, עו"ד
על פי חוק מכר (דירות) בנוסחו כיום, יכול יזם למכור דירת מגורים בפרויקט המוקם על ידו גם "על הנייר" – בשלב בו טרם ניתן עדיין היתר בניה לפרויקט ואף בשלב בו תכנית המתאר (ה- תב"ע) שעל פיה תוגש בקשה להיתר בניה, טרם אושרה כחוק. הצעת חוק לתיקון (מס' 9) בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעתם של רוכשי דירות), בא לשנות מצב זה, על מנת להגן על הרוכשים ולהטיל על הקבלנים אחריות נוספת כלפי הרוכשים הפוטנציאלים.
מס ריבוי דירות - סדר דברים חדש (16-02-17) נכתב ע"י ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); אלי דורון, עו"ד; עמית משה כהן, עו"ד
מס ריבוי דירות הינו מס המוטל על יחיד/תא משפחתי שבבעלותו 3 דירות או יותר ושסך חלקי הבעלות בהן יחד הנו 249% ומעלה - המס מוטל על כלל הדירות שבבעלות החייב במס למעט שתי דירות לפי בחירתו, סיקור מיוחד בנושא.
123
מפת האתר | עורכי דין | דיני מיסים | חוקרים פרטיים | קישורים מומלצים | חברה לבניית אתרים | קידום אתרים אורגני